2026 marca uma virada decisiva para o setor da construção civil brasileiro. A entrada em vigor do novo sistema tributário promete reorganizar totalmente os tributos incidentes sobre o setor, trazendo desafios práticos e oportunidades para quem estiver preparado. Em nossa experiência na ABLAW, percebemos que grandes transformações exigem adaptação rápida, visão estratégica e uma gestão guiada por dados e governança segura.
O que muda com a chegada do IVA dual na construção civil?
A principal mudança com a nova reforma é a substituição dos principais tributos federais, estaduais e municipais pelo IVA dual—composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). O setor terá de se adequar à nova sistemática tributária, que, inicialmente, trará alíquotas simbólicas em 2026: 0,1% de IBS e 0,9% de CBS. O objetivo é criar um termômetro e preparar as empresas para a transição, sem impor aumento imediato da carga tributária.
Segundo as diretrizes estipuladas pelo governo federal para esse período de teste, as construtoras deverão destacar os novos tributos nas notas fiscais, o que exige ajustes urgentes em sistemas de faturamento e gestão operacional.
Impactos sobre créditos tributários e o regime especial
O aproveitamento de créditos tributários será ampliado, pois o modelo do IVA dual visa tornar o processo de apuração mais transparente e menos sujeito a questionamentos. As construtoras terão direito ao crédito de IBS e CBS sobre itens que hoje geram controvérsia, como insumos intermediários, energia e até mesmo alguns serviços ligados às obras. Contudo, contratos antigos podem exigir reanálise minuciosa para ajustar cláusulas referentes a tributos e custear corretamente a apuração de credito.
Para quem utiliza o Regime Especial de Tributação (RET) em incorporações imobiliárias, será preciso avaliar se o novo formato trará vantagem ou se será necessário migrar para o regime geral. O RET tradicional pode perder atratividade, dependendo de como as novas alíquotas se consolidarem e de eventuais restrições na compensação de créditos para empreendimentos específicos.
Desafios práticos: sistemas, contratos, equipes e obrigações acessórias
Uma das maiores dificuldades será a preparação dos sistemas internos para destacar o IVA dual nas notas fiscais. Muitas empresas precisarão atualizar ERPs, treinar equipes de faturamento e garantir que todos os processos estejam alinhados às novas regras, minimizando erros fiscais.
- Atualização dos sistemas fiscais para emissão de documentos fiscais com múltiplas alíquotas;
- Adaptação contratual para absorver mudanças tributárias em contratos de longa duração;
- Treinamento dos times fiscal, financeiro e comercial, para garantir conformidade;
- Testes rigorosos das novas obrigações acessórias, especialmente da nota fiscal eletrônica com diferentes tributos separados;
O split payment, obrigatório a partir de 2027, também será um divisor de águas. Eleva a responsabilidade das empresas na gestão do fluxo de caixa, pois parte do pagamento do tributo será recolhida na fonte, impactando diretamente o capital de giro e exigindo revisões nos contratos e nos cronogramas de pagamentos dos fornecedores.
Estratégias para readequação: contratos, fluxo de caixa e split payment
Sabemos, na ABLAW, que o segredo de uma transição bem-sucedida está no planejamento antecipado. Sugerimos às incorporadoras e construtoras:
- Revisão imediata dos contratos em curso, ajustando cláusulas para cobrir riscos de variação de alíquota e split payment;
- Simulações de fluxo de caixa considerando novas datas e valores de recolhimento do IVA dual;
- Negociação de prazos diferenciados com fornecedores e subempreiteiros, considerando possíveis retenções de tributos;
- Construção de políticas para apropriação correta de créditos financeiros em cada etapa da obra, aproveitando oportunidades de compensação;
Foco agora nos detalhes evita surpresas adiante.
É indispensável que as equipes multidisciplinares debatam e testem cenários antes do início efetivo das novas regras. A digitalização de documentos contratuais e a automação da apuração fiscal são decisivas para que essas estratégias tragam resultados reais.
Governança tributária e digitalização como diferencial competitivo
Com o novo ambiente tributário, ganham espaço empresas com governança sólida, processos integrados e digitalização. Veja como transformamos a rotina dos clientes da construção civil:
- Gestão de contratos em nuvem, com alertas automáticos sobre vencimentos e mudanças relevantes;
- Monitoramento de indicadores de performance tributária para evitar autuações;
- Implantação de painéis de acompanhamento de certidões, obrigações acessórias e pendências fiscais;
- Assinatura digital e automatização dos processos para agilizar as vendas e reduzir o tempo gasto em burocracia;
Transparência e digitalização entregam previsibilidade e segurança, além de facilitar auditorias e consultas a qualquer momento.
Na ABLAW, valorizamos relações de confiança e temos expertise em proteger operações e patrimônios com base em governança, compliance e tecnologia, sempre alinhados às exigências regulatórias do setor da construção civil.
Conclusão
A transição criada pela reforma tributária para a construção civil representa não só uma exigência legal, mas uma chance de reinventar modelos de gestão e trazer maior eficiência ao setor. Quem investir em governança, digitalização e em pensar contratos e operações de forma conectada com o novo sistema, se coloca em posição privilegiada nesse novo mercado. Se sua empresa busca transformar o jurídico em um motor de crescimento, conte com a visão estratégica da ABLAW para orientar cada passo desse caminho.
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Perguntas frequentes sobre a reforma tributária na construção civil
O que muda na construção civil com a reforma?
Há uma substituição dos tributos federais, estaduais e municipais pelo IVA dual (CBS e IBS), novas regras de apropriação de créditos tributários e a necessidade de adaptação de sistemas, contratos, e processos fiscais. A reforma também exige mudanças operacionais profundas, como o destaque dos tributos nas notas fiscais e o preparo para o split payment, obrigatório a partir de 2027.
Como a reforma tributária afeta pequenas construtoras?
Pequenas empresas precisarão atualizar processos e sistemas, além de revisar contratos para absorver impactos das novas exigências fiscais. A adaptação exigirá treinamento, investimento em tecnologia e suporte jurídico para manter a regularidade e competitividade, independentemente do porte da construtora.
Quais impostos mudam na construção civil?
Os principais tributos atuais—PIS, Cofins, ISS e ICMS—serão substituídos gradualmente pela CBS (federal) e IBS (estadual e municipal), formando o IVA dual. Dessa forma, a guia de recolhimento, cálculo de créditos e obrigações acessórias passam por uma profunda reformulação.
A reforma tributária aumenta custos da obra?
A princípio, em 2026, as alíquotas são simbólicas, sem elevação real da carga tributária. Os custos podem variar conforme a adaptação dos contratos, fluxo de caixa e aproveitamento correto dos créditos tributários, mas o objetivo do governo é preservar a competitividade e evitar aumento imediato de custos para o setor seguindo as diretrizes oficiais da transição.
Quando entram em vigor as novas regras tributárias?
Em 1º de janeiro de 2026 inicia a fase de transição com as alíquotas simbólicas para IBS e CBS. A obrigatoriedade completa das novas regras, incluindo mudanças de split payment e retenção, terá implementação progressiva até 2027, de acordo com o cronograma estabelecido pelo governo federal.
