A aproximação de 2026 traz um dos cenários mais discutidos na área imobiliária e de investimentos: as mudanças causadas pela reforma tributária sobre a tributação dos aluguéis no Brasil. Como escritório especializado em direito tributário e imobiliário, na ABLAW temos acompanhado de perto os desdobramentos do PLP 68/2024 e a aplicação das novas regras de CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), mudanças que afetam locações residenciais, comerciais e, também, as plataformas digitais como Airbnb.
O panorama atual da tributação sobre aluguéis
Hoje, a tributação do aluguel no Brasil apresenta regras diferentes para pessoas físicas e jurídicas. Para pessoas físicas, o imposto pode alcançar até 27,5% da receita mensal com aluguel, caso se enquadre na faixa mais alta do Imposto de Renda. Já pessoas jurídicas, ao estruturar seus investimentos por meio de holdings patrimoniais, frequentemente conseguem reduzir essa carga tributária, aproveitando regimes diferenciados e benefícios próprios do ambiente empresarial, como já apontamos em nossa série sobre proteção patrimonial e planejamento sucessório.
- Pessoa física: tabelas do IR com alíquota progressiva, sem dedução sobre gastos com imóveis.
- Empresas: possibilidade de enquadramento no regime do lucro presumido, em que a carga efetiva é menor, além de permitir planejamento sucessório mais seguro e menos oneroso.
A grande diferença está na estruturação e transparência fiscal, cada vez mais determinantes no novo cenário da reforma tributária.
O que muda com a reforma tributária em 2026?
Com a nova legislação, encabeçada pelo PLP 68/2024, as receitas de aluguel passam a integrar a base de cálculo da CBS e IBS. Isso inclui locações residenciais tradicionais, imóveis comerciais e, inclusive, aluguéis por temporada feitos por plataformas digitais.
Enquanto era mais comum ver o aluguel tributado apenas pelo IR, a partir da regulamentação, a locação de imóveis empresariais e comerciais passa, em diversas situações, a ser vista como prestação de serviço tributável pelo novo sistema de impostos. A mensagem da reforma é clara: reduzir distorções, ampliar a base de incidência e dificultar planejamento tributário agressivo com estruturas opacas ou informalidade.
Locação residencial
Segundo o texto do PLP 68/2024, aluguéis residenciais pagos por pessoas físicas a outras pessoas físicas seguem fora do alcance direto da CBS e IBS, permanecendo apenas na base do Imposto de Renda. Mas atenção: para empresas e plataformas que atuam como administradoras, surge a incidência da CBS/IBS sobre o serviço prestado (administração, intermediação ou aluguel).
Locação comercial e por temporada
No caso de aluguel comercial ou por temporada - aluguel de imóveis por períodos curtos, muitas vezes intermediados por plataformas digitais - a regra muda substancialmente:
- Toda receita de aluguel de CNPJ para CNPJ pode se sujeitar à CBS e IBS.
- Plataformas como Airbnb passam a ter obrigação formal de reter e recolher impostos sobre valores transacionados, seguindo orientação da nova legislação tributária.
- Pessoas físicas que obtêm renda expressiva com locação por temporada podem ser entendidas como prestadoras de serviço, ficando sujeitas à tributação pela CBS/IBS.
A atuação do fisco será muito mais eficiente, uma vez que plataformas digitais são obrigadas a fornecer informações e reter tributos na fonte.
Impactos para investidores e empresas
Nossos clientes, especialmente investidores e gestores de patrimônios imobiliários, já sentem a necessidade urgente de adequar suas estruturas de compliance imobiliário e tributário para reduzir riscos legais e otimizar oportunidades de ganho sob o novo regime.
- Quem investe por meio de holdings patrimoniais poderá encontrar vantagens estratégicas com reorganização societária bem planejada.
- Empresas que atuam como administradoras ou intermediadoras de aluguel precisam revisar contratos e sistemas de repasse, evitando surpresas fiscais.
- Pessoas físicas que possuem múltiplos imóveis devem considerar migrar para modelos empresariais ou buscar alternativas legais para reduzir a tributação.
Segurança jurídica será o diferencial no novo ambiente da tributação de aluguéis.
Na ABLAW, sugerimos um diagnóstico personalizado para cada cliente, analisando suas operações imobiliárias, modelos de contrato e fluxo financeiro, de modo a desenhar estratégias sob medida frente à reforma tributária. Não se trata só de pagar menos imposto, mas de reduzir o risco de autuação e manter a saúde patrimonial e sucessória blindada.
Quem desejar se aprofundar em soluções avançadas para blindagem patrimonial ou entender mais sobre impacto da reforma tributária em holdings e grandes investidores pode explorar nossa categoria de direito imobiliário e acessar nosso conteúdo complementar sobre tributação de ITBI em transações imobiliárias.
Como a ABLAW ajuda clientes a se adaptarem
Entendemos que a principal dúvida dos empresários e investidores está relacionada à transição para as novas regras. Nosso papel é justamente transformar esse cenário, oferecendo:
- Atualização sobre todas as normas relevantes, incluindo mudanças do PLP 68/2024.
- Orientação jurídica sobre custos, riscos e oportunidades da nova modelagem fiscal.
- Planejamento tributário para holdings, condomínios, incorporadoras e administradoras.
- Acompanhamento proativo no ajuste de contratos e prevenção de litígios fiscais.
Um bom planejamento jurídico faz toda a diferença para maximizar ganhos e proteger o patrimônio no novo cenário da tributação de aluguel no Brasil.
No momento em que a legislação exige cada vez mais transparência, inteligência contratual e governança de dados, nosso compromisso é proporcionar a segurança e a previsibilidade que nossos clientes precisam para continuar crescendo com tranquilidade.
Conclusão
Em nossa experiência, nunca foi tão importante acompanhar o cenário regulatório. Conforme a reforma tributária avança, a tributação do aluguel no Brasil se reinventa, exigindo decisões acertadas e ágeis de investidores e empresas. Na ABLAW, estamos prontos para apoiar nossos clientes em cada etapa desse processo, com soluções eficientes, personalizadas e adaptadas à nova realidade. Se você busca mais informações sobre como proteger e maximizar seu patrimônio diante da reforma, nossa equipe tem experiência, visão estratégica e as ferramentas certas para seu contexto. Entre em contato e descubra como transformar a tributação em um motor de crescimento para seu negócio.
Perguntas frequentes sobre reforma tributária e tributação de aluguéis
O que muda na tributação de aluguel?
A principal mudança é a introdução da CBS e IBS sobre receitas de aluguel em determinadas situações, especialmente na locação comercial e em operações realizadas via plataformas digitais. A tributação de pessoas físicas para locações residenciais permanece com base no IR, mas a fiscalização será mais intensa.
Como a reforma tributária afeta os aluguéis?
A reforma torna a tributação mais abrangente e rigorosa, principalmente para empresas e pessoas que operam alugueis por temporada em volume significativo. Parceiros de plataformas digitais e holdings patrimoniais devem rever rotinas contratuais e fiscais para se adequar.
Vale a pena investir em imóveis para aluguel após a reforma?
Sim, mas é fundamental contar com planejamento jurídico e tributário especializado. Com uma análise criteriosa sobre tipo de imóvel, regime de locação e estrutura societária, ainda é possível obter bons retornos e proteção patrimonial, mesmo sob as novas regras.
Quais são as novas regras para aluguel residencial?
Residências alugadas por pessoa física continuam tributadas pelo Imposto de Renda, sem incidência direta de CBS/IBS. Entretanto, locações geridas por empresas ou plataformas digitais estão sujeitas à tributação como prestação de serviço, o que exige atenção aos detalhes contratuais.
Como calcular o imposto sobre aluguel em 2026?
Em locações residenciais entre pessoas físicas, o cálculo segue as regras do IR. Para aluguéis comerciais, por temporada ou administrados por empresas, soma-se ao IR a incidência de CBS/IBS conforme as bases estipuladas pelo novo sistema. É recomendável simular cenários com apoio jurídico para evitar surpresas.
