O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, mais conhecido pela sigla ITBI, é uma das etapas mais marcantes na compra e venda de imóveis no Brasil. Se pensamos no cenário de 2026, as discussões sobre como calcular esse tributo, seja considerando a base de cálculo, o valor venal, o valor de mercado ou a alíquota aplicada por cada município, continuam provocando dúvidas. Ao longo dos anos, nós da ABLAW percebemos que poucas decisões financeiras são tão impactadas pelo entendimento correto dessas regras quanto a transmissão imobiliária. Com a crescente judicialização, principalmente após decisões recentes do STJ como o Tema 1113, saber calcular o ITBI deixou de ser um detalhe burocrático: é, em muitos casos, a diferença entre economia e prejuízo considerável.
O que muda no cálculo do ITBI em 2026?
Até pouco tempo, a maioria dos municípios utilizava como referência para o ITBI o chamado valor venal, um número que, a rigor, deveria refletir uma estimativa próxima ao valor de mercado do imóvel, mas que, na prática, segue critérios do poder público. Ao analisarmos o julgamento do STJ sob o Tema 1113, ganhou força o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação, ou seja, aquilo que efetivamente foi pago pelo imóvel na compra e venda.
Valor venal não é o mesmo que valor de mercado.
Isso significa que, para calcular o ITBI em 2026, precisamos verificar:
- Se o município já se adaptou à nova orientação;
- Qual o valor declarado na negociação;
- Se há divergência entre o valor venal e o preço efetivamente pago.
Assim, se o município insistir em cobrar o imposto sobre um valor artificialmente inflado, mesmo que o negócio tenha ocorrido por valor menor, abre-se espaço para Discussão administrativa ou judicial sobre a base correta.
Como saber a alíquota do ITBI?
A definição da alíquota do ITBI é de competência municipal. Em 2026, cada cidade pode definir sua própria porcentagem, dentro dos limites previstos pela legislação federal e a Constituição Federal. Em média, as alíquotas variam de 2% a 3% sobre a base de cálculo, mas alguns municípios aplicam percentuais diferenciados de acordo com o tipo do imóvel ou a finalidade (residencial, comercial, inclusive para imóveis financiados).
- São Paulo: 3%
- Rio de Janeiro: 2% a 3%, dependendo da operação
- Recife: 2% a 3%
- Salvador: escalada até 3%
O detalhe é: Conferir sempre a legislação vigente no município onde o imóvel está localizado. Mudanças podem ocorrer ano a ano.
Os impactos do Tema 1113 do STJ
O Supremo Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar o Tema 1113, reconheceu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivo da negociação, e não um valor venal arbitrário atribuído unilateralmente pelo município. Para nós da ABLAW, essa decisão representa um avanço significativo para o mercado imobiliário e para a segurança jurídica dos compradores de imóveis no Brasil.
Na prática, se o valor da venda foi menor do que o estabelecido como venal, pode ser vantajoso para o contribuinte questionar a cobrança excessiva. O caminho pode ser administrativo ou judicial, e inclusive há a possibilidade de recuperar valores pagos a maior nos últimos cinco anos, caso comprovada a cobrança indevida.
Exemplo prático do cálculo em 2026
Imagine um imóvel negociado por R$ 500.000 em 2026. O valor venal de referência da prefeitura é R$ 600.000, com alíquota local de 3%. O correto, aplicando o entendimento mais recente, é:
- Base de cálculo: R$ 500.000 (valor efetivo da compra)
- Alíquota: 3%
- Valor do ITBI: R$ 15.000
Se o município insistir na base de R$ 600.000, o ITBI subiria para R$ 18.000. Nessa hipótese, o contribuinte poderá buscar a devolução de R$ 3.000 pagos a maior, desde que comprove o valor real do negócio.
O direito de recuperar o valor pago a maior pelo ITBI prescreve em cinco anos.
Esse tipo de questionamento, inclusive, vem se tornando cada vez mais comum nos municípios brasileiros, em linha com o que temos debatido na área de Direito Imobiliário da ABLAW.
Dúvidas frequentes e cuidados
Vários clientes nos procuram com as mesmas perguntas:
- Qual valor devo considerar na declaração do ITBI?
- É possível negociar a base de cálculo?
- Se já paguei, ainda posso pedir a devolução?
A resposta para todas essas dúvidas exige análise da documentação do imóvel, dos valores efetivamente envolvidos e do histórico da matrícula. Em qualquer situação, vale reforçar: É recomendável contar com a consultoria de um escritório experiente na área, especialmente quando há divergência entre valores ou riscos de autuação.
Além disso, o entendimento atualizado do STJ amplia a segurança para o mercado de compra e venda, estimulando negócios regulares e transparentes. É fundamental acompanhar a legislação de tributação imobiliária e se atualizar sobre mudanças procedimentais e possíveis retificações de pagamentos anteriores.
Conclusão
Na visão da ABLAW, entender nuances como alíquota, base de cálculo e valor de mercado do ITBI é decidir com inteligência. Além de garantir uma transação imobiliária segura, é possível evitar perdas financeiras e até recuperar valores pagos a maior nos últimos cinco anos. Conte conosco para entender seu direito, tomar decisões e ampliar seu patrimônio com segurança.
